業務上の規制

今回は、媒介契約と代理契約についてお話していきたいと思います。

 

１．媒介契約・代理契約

①媒介

まず、媒介とは、宅建業者が宅地・建物の売主（または買主）から依頼を受けて、買主（または売主）を探すことをいいます。

 

②代理

代理とは、宅建業者が当事者に代わって売買契約等を締結することをいいます。

 

※宅地・建物の売買・交換の場合について適応されます。賃貸の媒介・代理などの場合は適応されません

 

２．媒介契約の種類

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の３つがあります。

 

３．媒介契約の規制

一般媒介契約以外の媒介契約については①～④の規制があります。

①有効期間

専任媒介契約等を締結した際に、その契約お有効期間は３ヶ月を超えることはできません。３ヶ月を超える期間を定めた際に、強制的に３ヶ月となります。

有効期間が満了したあとは、依頼者からの申出がある場合のみ、契約を更新することができます（自動更新は不可）。更新後の有効期間も最長３ヶ月となります。

 

②業務処理状況の報告

専任媒介契約等を締結した場合、宅建業者は依頼者に対し、業務の内容を定期的に報告しなければいけません。

報告の頻度としては、専任媒介契約の場合は、２週間に１回以上、専属専任媒介契約の場合は１週間に１回以上となります。

 

③指定流通機構への登録

専任媒介契約などを締結した際には、国土交通大臣の指定する、流通機構（レインズ）への登録が義務付けられています。この登録機関は、専任媒介契約の場合、契約日から７日以内（休業日を除く）、専属専任媒介契約の場合は契約日から５日以内（休業日を除く）となっています。

 

④宅地・建物の売買・交換の申込みがあった場合の報告

媒介契約を締結した宅建業者は、申込みがあった際には、遅滞なくその旨を依頼者に報告しなければいけません。簡単に言いますと、購入希望者からの申し込みがあった際には、そのことを売主や依頼者にすぐに伝えないといけない、という内容です。

※そしてこれに反する特約は無効となります。

 

まとめ

業務上の規制についてお話していました。

次回は媒介契約書書面（３４条の２書面）についてです。

 

本記事は、東京都羽村市の不動産会社全栄が執筆しております。

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